Experto por: Medellín, Valle del aburrá trsv 7A No 30-141. Medellín
.Experto de: Apartamentos, apartaestudios.
DISTRIBUCION
1.Al comprar, busque su apartamento como un todo, no se
guíe por el valor del metro cuadrado de la vivienda,
recuerde que usted no está comprando ladrillos, ni
cemento ni baldosas, usted está comprando una solución
de vivienda, de acuerdo a su estilo de vida y sus
posibilidades. 2.Adquiera por lo tanto, un apartamento
que satisfaga sus necesidades actuales, no necesariamente
tiene que comprometer sus ingresos de hoy con las
necesidades del mañana. 3.Evalúe que áreas de la
vivienda son más importantes para usted, si el área
social, o el área de la alcoba principal, o la cocina o
los baños, etc., de acuerdo a ello determine que tipo se
acomoda más a sus actuales necesidades. 4.Una mayor
área no significa un mejor apartamento : Una buena
distribución permite un mayor aprovechamiento de los
espacios. Observe bien. 5.Guiarse unicamente por el menor
valor el metro cuadrado puede llevarle a comprar un
apartamento grande en metros cuadrados, pero pequeño a
la hora de acomodar sus muebles, y termina comprando por
tanto, metros cuadrados que no puede utilizar. Al final
termina pagando mas caro el metro cuadrado que si va a
utilizar. 6.No le tenga temor al poniente, solo la cuarta
parte de las viviendas (25%) pueden asegurar que no lo
van a tener. Un buen diseño no evita el poniente, lo
maneja adecuadamente, utilizando la ventaja de la
iluminación natural y evitando el calentamiento de los
ambientes.
EL METRO CUADRADO
Si a pesar de lo recomendado, usted considera que el
valor por metro cuadrado del apartamento que va a comprar
es esencial, le ofrecemos los siguientes consejos para
que su decisión sea más lógica, comparando los precios
por metro cuadrado de los diferentes apartamentos, bajo
los mismos parámetros :
1.No se pueden comparar mangos con guayabas, asi mismo
los apartamentos deben tener las mismas condiciones para
poder compararlos, veamos :
a) El valor del apartamento no debe incluir el valor de
parqueadero o cuarto util ; si es así, reste el valor
comercial de estos inmuebles.
b) El dinero tiene su valor en el tiempo, por lo tanto
los valores de los apartamentos a comparar deben ser por
pago de contado, no con plazos de 3, 4 o más meses.
1.El año
de construcción, la ubicación, los servicios del
edificio o unidad residencial, los acabados del
apartamento y de las zonas comunes, y su mantenimiento,
son aspectos importantes en el valor comercial. Observe
bien para poder comparar apartamentos semejantes. 2.Nunca cometa
el error de comparar apartamentos de 1 alcoba con los de
2 alcobas ni éstos, con los de 3 alcobas. 3.Todos los
apartamentos, sin importar su tamaño (área) ni su
número de alcobas, tienen unos servicios mínimos como
son : La cocina, el salón, un baño, los servicios
comunales del edificio o unidad residencial, las
acometidas de servicios públicos de Acueducto, Energia,
Telefonos, Alcantarillado y Gas. Estos servicios mínimos
son iguales para cualquier apartamento y su costo es
similar para todos ellos. Al efectuar la división del
valor del apartamento por su área construida (para
hallar el valor por metro cuadrado), encontrará que a
mayor área de apartamento corresponde un menor valor por
metro cuadrado. 4.Por
lo tanto no cometa el error de comparar apartamentos de
menor área con apartamentos de mayor área. Para poder
efectuar la comparación sus áreas no deberán ser
diferentes en más de un 25%.
ACABADOS
Existen características de la vivienda que usted no
podrá modificar, como son la ubicación y la
distribución de ésta, por lo tanto fíjese bien al
escoger ; Otras características, como los acabados,
podrán ser modificadas por usted de acuerdo a su gusto y
posibilidades, son menos importantes al momento de
comprar.
LA ADMINISTRACIÓN
1.No compre apartamentos en edificios sin
administración, esta dá herramientas para asegurar que
la calidad de vida en el edificio no se deteriore y que
su inmueble no se desvalorice por el mal mantenimiento.
2.Escoja el apartamento en edificios que prestan los servicios que usted realmente necesita y utiliza. No se deje deslumbrar por servicios extras de la unidad que usted no va a utilizar pero si deberá pagar por su mantenimiento.
3.Exija y lea el reglamento de propiedad horizontal, sus espectativas de seguridad, tranquilidad y calidad de vida se pueden ir al traste si el reglamento de la copropiedad no está bien elaborado ; este debe cumplir no solo con los aspectos legales sino también con los relativos a la convivencia y mantenimiento de la zonas comunes.
4.Recuerde que un mal vecino dá al
traste con su tranquilidad y con su inversión
inmobiliaria, un reglamento de propiedad horizontal bien
elaborado puede evitar que los malos inquilinos
desvaloricen su inversión y acaben con su tranquilidad.
FINANCIACIÓN
1.Tenga
presente que el momento para comprar su vivienda no
depende del valor del dólar, ni de que la tasa de
interés (DTF) esté alta o baja, o de que ésta vaya a
subir o a bajar ; depende única y exclusivamente de que
en el momento en que usted desee adquirir la vivienda,
tenga la posibilidad de comprar una que se adapte a sus
deseos y posibilidades económicas, y la encuentre.
2.Recuerde que el préstamo que le hacen en una corporación o banco para la compra de vivienda no se lo hacen a una tasa de interés fija por los 10, 15, 20 o 30 años de plazo para pagar. A diferencia de cuando usted solicita préstamo para comprar un carro o para irse de viaje a Europa que le cobran una tasa de interés y unas cuotas fijas mensuales para pagar en 2, 3 o 5 años, cuando le prestan para comprar vivienda, lo hacen basados en el DTF, o en la corrección monetaria que también está basada en el DTF ; en la medida que semanalmente el DTF varíe subiendo o bajando, su deuda en la corporación también variará.
3.Por lo tanto, no le preste mayor atención al nivel en que estén las tasa de interés a la hora de adquirir vivienda con deuda hipotecaria, pues ya sabemos que en esta economía colombiana las tasas de interés suben y bajan varias veces en el año, lo importante es que en el tiempo que vamos a tener la deuda con la corporación (10, 15, 20 o 30 años) la tendencia sea a bajar.
4.Si usted compra en el momento en que las tasas están altas, tenga la seguridad que en el transcurso del año estas tasas bajarán, igualmente, si compra en el momento en que están bajas, en el transcurso del año algo subirán, y para nada importará en que momento compró usted, alfín y al cabo todos estamos montados en el mismo ascensor de la economía, todos subimos y bajamos al mismo tiempo.
5.Recuerde
que su apartamento siempre será dinero en efectivo, y
cuando su necesidades cambien también podrá cambiar su
apartamento.
LA VIVIENDA COMO
INVERSIÓN
Hablar de la vivienda como inversión económica es tarea
dificil, porque a los sentimientos, la tranquilidad, la
seguridad, la estabilidad, la calidad de vida etc no es
facil cuantificarlos ; y si logramos cuantificarlos para
una persona, este valor no necesariamente será el mismo
para otra persona.
Sin embargo la sociedad de consumo nos ha llevado a ver
todo desde el punto de vista económico, por tanto vamos
a tratar de mostrar las caracteristicas de la compra de
vivienda como una inversión, o sea la compra de vivienda
no para habitarla sino para arrendarla un tiempo y luego
venderla, obteniendo con ello un rendimiento sobre el
dinero invertido.
1.Es una inversión a mediano y largo plazo, o sea mayor
a dos años, menos tiempo sería una inversión
especulativa y no cumpliría con la función social que
tiene la vivienda. 2.La inversión en vivienda es
estable, de bajo riesgo y rentabilidad aceptable, además
se puede hipotecar y servir de garantia para prestamos.
3.La rentabilidad está compuesta por el canon de
arrendamiento mensual y la valorización del inmueble al
momento de la venta ; en los ultimos veinte años ésta
rentabilidad ha estado en mas de 2 puntos por encima de
la rentabilidad de los CDT’s. (que son especulativos
y a corto plazo) 4.Es un mercado casi perfecto que se
rige por las leyes de la oferta y la demanda, por lo
tanto, dependiendo del tipo de inmueble escogido y su
ubicación, este se arrendará mas o menos rápido, con
un mayor canon de arriendo y con una mayor valorización
real que se materializa al momento de volver a vender la
vivienda. 5.Por tanto se debe escoger la vivienda que
esté ubicada en un sector de desarrollo que permita una
alta valorización y de facil venta en el momento en que
necesite disponer de su patrimonio. 6.Los apartaestudios
tienen un rentabilidad excelente, pues sus arrendatarios
no tienen demasiadas obligaciones económicas y pueden
pagar un valor aceptable por el arriendo del apartamento
; Adicionalmente, por no tener demasiados habitantes el
apartamento no se deteriora mucho. Si la ubicación del
apartaestudio es buena, los inquilinos tienden a durar
mas tiempo ; con menos tiempos muertos en su renta. 7.En
el mismo orden de ideas, los apartamentos de 2 alcobas
tiene una buena rentabilidad pero menor que la de los
apartaestudios ; en los apartamentos de tres alcobas la
rentabilidad es un poco menor al de dos alcobas. 8.La
inversión en vivienda protege su patrimonio de la
inflación y de la devaluación, al fin de cuentas es un
bien que no se puede transportar de un sitio a otro y por
tanto su patrimonio familiar no queda expuesto a las
especulaciones del mercado financiero nacional e
internacional. 9.En todos los paises del mundo la
inversión por excelencia para incrementar el ahorro,
asegurar el futuro de la familia y crear riqueza en el
pais ha sido la vivienda.
EL SEGURO DE SU VIVIENDA
Su vivienda es el patrimonio suyo y de su familia, por
tanto no tome a la ligera su aseguramiento, para ello
debe tener en cuenta los siguientes puntos :
1.Si el edificio o unidad residencial donde está ubicada
su vivienda tiene reglamento de propiedad horizontal,
debe tener asegurado contra incendio y terremoto los
bienes comunes, esto es todos los elementos necesarios
para que su vivienda pueda existir, como son las
escaleras, la estructura (muros cargueros, columnas y
losas), el techo, las ventanas externas, la fachada, la
portería, la piscina etc. 2.Este seguro debe ser
suficiente para que permita su reconstrucción total, por
tanto debe estar basado en los costos de construcción a
nuevo del edificio o unidad residencial (que es muy
diferente al valor comercial) por tanto no es necesario
asegurar el valor del lote sobre el cual está construido
el inmueble. 3.El valor de reconstrucción a nuevo
normalmente es muchisimo menor que el valor comercial.
La propiedad horizontal está compuesta por bienes de
dominio común y bienes de dominio privado, para un buen
aseguramiento se recomienda asegurar el total de los
bienes comunes por el 75% del valor total de
reconstrucción a nuevo del edificio o unidad residencial
(esto es incluyendo bienes comunes y privados).
4.Por tanto, si los bienes comunes de su copropiedad
están bien asegurados, de acuerdo a lo anteriormente
explicado, usted solo tendrá que tomar un seguro de
incendio y terremoto por el 25% restante, de acuerdo a su
porcentaje de copropiedad y así tendrá asegurado el
100% de su patrimonio. 5.Si la copropiedad no tiene el
seguro o no lo tiene adecuadamente, usted está
desprotegido en su patrimonio familiar. 6.Si usted tiene
deuda hipotecaria con un banco o corporación, averigüe
en que valor está asegurado su inmueble contra incendio
y terremoto ; recuerde que el beneficiario en este
seguro es el banco o corporación y la indemnización del
seguro irá primero a cancelar la deuda y el resto le
quedará a usted como patrimonio …
Desde el año 1989 las corporaciones deben tener
aseguradas las viviendas por su valor comercial, para que
en caso de siniestro la deuda con la corporación quede
completamente cancelada y su patrimonio familiar no se
esfume.
Se permite la copia total o parcial de los TRUCOS
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